Метод капитализации доходов

· резервов на замещение (издержки на замену принадлежностей объекта недвижимости (ремонт кровли, замена окон, сантехники и пр.);

4.Определение чистого операционного дохода от объекта (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР,

- Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

-Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

5.Расчёт коэффициента капитализации.

Основные методы:

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод кумулятивного построения;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации (рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи сопоставимой недвижимости).

6.Определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Соб = ЧОД/Ккап

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.Прогнозирование величин денежных потоков.

-Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

-ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;

-ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии (реверсионная стоимость объекта - выручка от перепродажи объекта в конце периода владения).

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

· назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

· принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

· капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4.Определение ставки дисконтирования.

Основные методы:

метод кумулятивного построения (вставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск);

метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

метод мониторинга.

. Расчет стоимости объекта недвижимости методом по формуле:

Сов = Стек = ДПt/(1+i)i +М/(1+i)n ,

где: Сов - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ДПt - денежный поток периода t;

п - количество периодов поступления средств;

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Домохозяйство как объект экономической и социальной политики
В современной экономической системе домашние хозяйства являются одним из важнейших объектов экономической и политической политики, от результатов которой зависит не только благосостояние отдельной ...

Механизм создания собственного дела без образования юридического лица на примере ИП Кутаков Б.В
Сегодня становится все более ясным огромное значение сектора индивидуального предпринимательства в России. Число людей, решивших посвятить себя собственному делу, становится с каждым годом все бол ...