Метод капитализации доходов

· резервов на замещение (издержки на замену принадлежностей объекта недвижимости (ремонт кровли, замена окон, сантехники и пр.);

4.Определение чистого операционного дохода от объекта (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР,

- Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

-Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

5.Расчёт коэффициента капитализации.

Основные методы:

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод кумулятивного построения;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации (рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи сопоставимой недвижимости).

6.Определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Соб = ЧОД/Ккап

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.Прогнозирование величин денежных потоков.

-Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

-ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;

-ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии (реверсионная стоимость объекта - выручка от перепродажи объекта в конце периода владения).

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

· назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

· принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

· капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4.Определение ставки дисконтирования.

Основные методы:

метод кумулятивного построения (вставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск);

метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

метод мониторинга.

. Расчет стоимости объекта недвижимости методом по формуле:

Сов = Стек = ДПt/(1+i)i +М/(1+i)n ,

где: Сов - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ДПt - денежный поток периода t;

п - количество периодов поступления средств;

Диагностика организационных, экономических и финансовых параметров деятельности ОАО Фортум
История создания ОАО "Фортум" отражает историю реформирования российской электроэнергетики. ОАО "ТГК-10" (бывшее название компании) являлось одной из четырнадцати территориальн ...

Малый бизнес зарубежный опыт и проблемы развития в экономике Республики Беларусь
Сегодня в мире наблюдается повышенное внимание к проблеме дальнейшего развития малого бизнеса и предпринимательства. В этом нет ничего удивительного: малый бизнес - один из важнейших элементов ры ...