Основные подходы к оценке недвижимости, характеристика методов оценки в рамках каждого подхода

Затратный-совокупн-ть методов оценки стоим-ти объекта оценки, основ. на определ. затрат, необх. для воспроизв-ва(замещения) объекта оценки с учетом износа. ЗП основан на принципе замещения-разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Общая стоимость объекта недвижимости (С) определяется как суммы стоимости земельного участка (Сзу) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом совокупного износа

(ИСОВ): C = CВС - ИСОВ + СЗУ

Методы: 1. Метод сравнительной единицы-расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

Со - стоимость оцениваемого объекта;См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1, 1-1, 2);Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). 2. Метод укрупненных элементных пок-лей: расчет стр-ва по укруп пок-ям для отд-х элументов или частей зд. 3. Метод единичных расценок: -ресурсный, -базисно-индексный, -ресурсно-индексный.

Доходный - совок-ть методов оценки стоим. ОО, основан. на определ. ожидаем. доходов от использ. ОО. Применяется когда сущ-ет достоверная инфо, позволяющ. прогнозировать будущ. доходы от использов. ОО, а так же расходы.

Методы: 1. метод капитализации доходов- расчет тек. стоим. будущ. доходов, полученных от использ. объекта. Доход от использ. объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта (Скап), имеет вид: Скап=ЧОД/R, где ЧОД - чистый доход; R - ставка капитализации. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход. При этом рассчитываются: 1) Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. ПВД=S*Аст, где S - площадь объекта недвижимости, м2; Аст - ставка аренды за 1м. 2) Действительный валовый доход (ДВД) - рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузке помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости. ДВД = ПВД - потери + прочие доходы. 3) Чистый операционный доход (ЧОД) - это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД=ДВД-ОР, ОР - операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

Перейти на страницу: 1 2

Мероприятия по стабилизации финансового состояния предприятия ООО Ургальский ОРС
Особенностью формирования цивилизованных рыночных отношений является усиление влияния таких факторов, как жесткая конкурентная борьба, технологические изменения, компьютеризация обработки экономич ...

Инвестиционная политика муниципального образования, ее информационное и организационное обеспечение
На современном этапе развития российской экономики большое значение имеет сохранение и развитие производственного и экономического потенциала России, эффективность его использования и воспроизводс ...