Основные подходы к оценке недвижимости, характеристика методов оценки в рамках каждого подхода

Затратный-совокупн-ть методов оценки стоим-ти объекта оценки, основ. на определ. затрат, необх. для воспроизв-ва(замещения) объекта оценки с учетом износа. ЗП основан на принципе замещения-разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Общая стоимость объекта недвижимости (С) определяется как суммы стоимости земельного участка (Сзу) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом совокупного износа

(ИСОВ): C = CВС - ИСОВ + СЗУ

Методы: 1. Метод сравнительной единицы-расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

Со - стоимость оцениваемого объекта;См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1, 1-1, 2);Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). 2. Метод укрупненных элементных пок-лей: расчет стр-ва по укруп пок-ям для отд-х элументов или частей зд. 3. Метод единичных расценок: -ресурсный, -базисно-индексный, -ресурсно-индексный.

Доходный - совок-ть методов оценки стоим. ОО, основан. на определ. ожидаем. доходов от использ. ОО. Применяется когда сущ-ет достоверная инфо, позволяющ. прогнозировать будущ. доходы от использов. ОО, а так же расходы.

Методы: 1. метод капитализации доходов- расчет тек. стоим. будущ. доходов, полученных от использ. объекта. Доход от использ. объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта (Скап), имеет вид: Скап=ЧОД/R, где ЧОД - чистый доход; R - ставка капитализации. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход. При этом рассчитываются: 1) Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. ПВД=S*Аст, где S - площадь объекта недвижимости, м2; Аст - ставка аренды за 1м. 2) Действительный валовый доход (ДВД) - рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузке помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости. ДВД = ПВД - потери + прочие доходы. 3) Чистый операционный доход (ЧОД) - это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД=ДВД-ОР, ОР - операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

Перейти на страницу: 1 2

Инвестиционная деятельность в России проблемы и перспективы развития
На современном этапе экономического развития инвестиционная политика играют важную роль, как на макро, так и на микро уровне. По сути, они определяют будущее страны в целом, будущее отдельного суб ...

Механизм создания собственного дела без образования юридического лица на примере ИП Кутаков Б.В
Сегодня становится все более ясным огромное значение сектора индивидуального предпринимательства в России. Число людей, решивших посвятить себя собственному делу, становится с каждым годом все бол ...