Виды износа объектов недвижимости и способы их оценки

Износ - это уменьшение стоимости объекта нед-ти, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды: -физический-износ, связ. с уменьшен. работоспособности ОО в рез-те естеств. физич. старения и влияния внешн. агрессивн. среды.

методы расчета физического износа:

•экспертный- создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

• нормативный- использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

•стоимостной-определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

•метод расчета срока жизни здания-

функциональный- потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Устранимый- измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

недостатками, требующих добавления элементов износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. -недостатками, требующих замены или модернизац. элементов износ измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных мат-ов и оборуд. при использ. их на других объектах. -сверхулучшениями-измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета необходимы: стоимость замещения элементов; хронологический возраст элемента; нормативный срок эксплуатации этого элемента. Неустр. физ. из = Ост. ст-ть·Хрон. воз / Норм. возр, Ост. ст-ть = Ст-ть стр - Отл. рем.

внешний-обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к ОО влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

Методы: 1) метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию- определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий, 2) метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий анализ имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. Предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Совокупный износ объекта оценки определяется по формуле:

Домохозяйство как объект экономической и социальной политики
В современной экономической системе домашние хозяйства являются одним из важнейших объектов экономической и политической политики, от результатов которой зависит не только благосостояние отдельной ...

Налоги в составе цены. Ценообразование на рынке транспортных услуг
В современном обществе налоги являются основной формой доходов государства. Развитие и изменение государственного устройства всегда сопровождаются преобразованием налоговой системы. В условиях ...