Виды износа объектов недвижимости и способы их оценки

Износ - это уменьшение стоимости объекта нед-ти, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды: -физический-износ, связ. с уменьшен. работоспособности ОО в рез-те естеств. физич. старения и влияния внешн. агрессивн. среды.

методы расчета физического износа:

•экспертный- создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

• нормативный- использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

•стоимостной-определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

•метод расчета срока жизни здания-

функциональный- потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Устранимый- измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

недостатками, требующих добавления элементов износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. -недостатками, требующих замены или модернизац. элементов износ измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных мат-ов и оборуд. при использ. их на других объектах. -сверхулучшениями-измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета необходимы: стоимость замещения элементов; хронологический возраст элемента; нормативный срок эксплуатации этого элемента. Неустр. физ. из = Ост. ст-ть·Хрон. воз / Норм. возр, Ост. ст-ть = Ст-ть стр - Отл. рем.

внешний-обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к ОО влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

Методы: 1) метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию- определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий, 2) метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий анализ имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. Предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Совокупный износ объекта оценки определяется по формуле:

Издержки предприятия
Любое предприятие, прежде чем начать производство должно четко представлять на какую прибыль оно может рассчитывать. Для этого оно изучает спрос, определяет, по какой цене будет продавать продукц ...

Расчет экономической эффективности переработки использованных автомобильных шин
В последнее время большое внимание уделяется проблеме использования отходов производства и потребления, в том числе изношенных шин. [35, 38, 47 50, 56, 60.] Эта проблема имеет важное экологическо ...